35年地獄ローン/マイホームで後悔する前に必ず知っておくこと

マイホーム人生に負けない知性

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「男は、一国一城の主となって一人前」「賃貸でお金を支払うのなら、マイホームを購入した方がいい」マイホームの購入を考えるときに、このような昔ながらの古臭い考え方を基準にして決断をする人が多いです。結局、マイホームとは、建設業界、銀行、保険会社などが儲かるための景気刺激策にすぎません。

マイホームとは、資産ではなく、負債です。資産と負債との唯一の違いは「お金を生むのか、生まないのか?」です。したがって、どれだけ立派なマイホームでも、何らのお金を生み出さなければ、それは単なる負債です。この本質部分は、どれだけ取り繕ったとしても、変わりません。

しかも、一生に一度の35年間に、大きな制限を与える「負債」です。もし、現状、マイホームの購入を検討しているときは、こちらの記事に書いてある内容を理解した上で判断されることをお勧めします。ご紹介するリスクなどを理解しても、購入されるのであれば、それはもう何も申し上げることはないです。

マイホーム

私がマイホームをただの負債だと考える理由

最初にお断りをします。私は、銀行関係者でも、建設関係者など、マイホームによって利益を得る業界には属していません。そのため、より中立的、批判的な側面からマイホームを語ることができます。

なお、私がこのような考え方に至ったのは、牧野知弘著作の「マイホーム価値革命」を読んだことによる物です。本記事では、すべてこちらの本を読んだ上での自分なりの考えをご紹介しています。もし、もう少し詳しく内容を知りたい方は「マイホーム価値革命」の本をご覧ください。

マイホームの意味と、大きな罠とは?

マイホームを所有すると、いよいよ一人前になったと感じる方も多いはずです。この点については、特に異論はないです。いわゆる一国一城の主になることにより、これまで以上に仕事で頑張れるのであれば、それでいいと思います。

ただし、今回は、あえて、このマイホームの購入に関わる負の側面をご紹介してきたいと思います。ちなみに、私は、2018年現在、30代の男性です。もし、同じくらいの世代の方で、マイホームの検討をされている方は、もう少しマイホームを持つ「様々な代償」を理解することをお勧めします。

マイホームとは、どのような物なのでしょうか? これが誕生したのは、今から、数十年前の高度経済成長期です。当時、爆発的な経済発展により、国民の所得がどんどんと上がっていました。これに合わせて、地方の方がどんどんと都会に出て働くようになったため、住宅の供給が追い付かず、住宅不足に陥っていたのです。

そんなときに登場したのが東京・多摩ニュータウン、大阪・千里ニュータウン、名古屋・高蔵寺ニュータウンなどの新興住宅地です。巨大な住宅需要をこれらのベッドタウンが支えていたのです。この住宅需要が旺盛なときに、自分の家を持つ「マイホーム」という概念が誕生しました。

マイホームには、様々な業界が絡みます。そして、マイホーム市場が大きくなるにつれて、関連する様々な業界が大きな恩恵を受けるようになったのです。これは、政府としても景気刺激策には、非常に都合が良いものでした。

つまり、マイホームとは、政府、銀行、そして住宅販売・建設会社にとって非常に都合が良い「道具」であり、そんな道具をあれやこれやと手を施して、庶民にとって「夢の物」「目標の物」に仕立て上げた物なのです。これが事実であり、これ以外に特に意味はないです。

マイホームを所有する=一国一城の主 と考えること自体が、社会全体が創り出している大きな罠です。したがって、本質部分を見れば、何も資産性はなく、大きな負債です。

「投資」と「住む」を区別できていない弊害

マイホームを負債だと言い切ると「でも、住んでいれば、その内、値上がりをして儲かるじゃん」と主張する方がいます。しかし、それは、間違いです。そもそも、マイホームを「投資」としてとらえるのか「住む場所」としてとらえるのかに、大きな違いがあります。

もし、投資としてとらえるのであれば、住宅の設計段階から、収益予想などを立てて、何十年後に売却するのかなど、出口戦略を考えています。少なくても、自分たちが何十年か住んだ物が購入した当初より値段が上がっている。または、ほぼ変わらないと考えているなら、この「投資」と「住むこと」の区別ができていない証拠です。

マイホームに「住む目的」で購入するのか「投資目的」で購入するのかは、全く別のこと

あなたは、マイホームを投資目的で購入するのですか? それとも住む目的で購入しますか? まずは、この目的部分を明確にすることが重要です。

マイホームと35年の地獄のローン生活

マイホーム ローン

マイホームの購入を一括でできる人は少ないです。多くの場合は、毎月、一定の金額だけを支払う住宅ローンを組んで購入します。住宅ローンとは、1950年に制定された住宅金融公庫による融資のことです。「一括で購入するのは厳しい。でも毎月、一定のお金なら支払える」いわゆる「フラット35」です。

フラット35を活用すれば、毎月、一定額の支払いをするだけで、何千万円もの家を購入できるため、当時は、大きな魅力がありました。しかし、このフラット35をもう少し冷静に考えると、長期ローンの危険性があることがわかります。その危険性のポイントが「終身雇用制」と「年功序列型賃金制」です。

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終身雇用制とは、就職から定年退職するまで一つの会社がずっと雇用することです。派遣制度が誕生する前は、このような終身雇用制が当たり前でしたが、2018年では、この制度を本当に維持している所は極めて少ないです。多くの企業は、表向き、終身雇用をうたっておきながら、いざ会社が倒産すれば、それまでという考え方をしています。つまり、この時代の流れが激しい中、終身雇用制などはあり得ない制度です。

また、年功序列型賃金制とは、毎年、歳を重ねるごとに、いくらかの賃金を上げていく仕組みです。この点もすでにお分かりの通り、ほぼ形骸化しています。一年がたっても上がらないことが当たり前であり、上がったとしても数千円程度のことです。物価がインフレ傾向にあるのに、賃金の上昇が追い付いていないとも言えます。

そういえば、オーストラリアでは、アルバイトであっても、時給2000円ほどが支払われていることをご存じですか?世界では、こんなにも賃金が上昇していることを知ってくおくべきですね。

マイホームローンの前提であった終身雇用制と年功序列型賃金制は、すでに崩壊しているため、そもそも論として、今からマイホームを組むこと自体がかなりの危険行為です。また、マイホームを購入するべきでない理由は、それだけでありません。購入するべきでない社会的な背景もたくさんあるからです。

マイホームを購入するべきではない社会的背景

マイホームを購入するべきでない理由は、年功序列型賃金制と終身雇用制の崩壊により、住宅ローンが誕生した当初の前提が崩れていることにあります。しかし、実は、これ以外にも、新しくマイホームを購入するべきではない社会的な背景もあります。代表的な物が次の3つです。

  1. 少子高齢化による大量の家が空き家化
  2. 団塊世代の持ち家の大量放出
  3. 生産緑地法の指定解除による大量放出

1.少子高齢化による大量の家が空き家化

日本は急速な少子高齢化を迎えています。今後も空き室は、どんどんと増えていく予定です。この状況の中、新しく住宅ローンを組み、新築住宅を立てることは、大きな無駄であると思いませんか? 10年もたてばボロボロになる「新築」という見栄を張るために、35年もの間、銀行や住宅会社のためにせっせと働く。しかも、関東圏でも土地付き、戸建てが200万円でも変える時代が来ているのにです…..

2.団塊世代の持ち家の大量放出

日本には、団塊世代(だんかいせだい)というベビーブームのときに生まれた人たちがいます。2022年頃、この巨大な世代が75歳以上の後期高齢者の仲間入りをします。後期高齢者の仲間入りをするとなると、そろそろ彼らが所有している不動産に見切りをつけて、何らかの形で処分の方向に行く可能性が高いです。

例えば、郊外にあるマイホームを売却して、病院などが充実している都心部などでマンション暮らしをするなどですね。もちろん、すべてこうなるとは言い切れませんが、いずれにしろ、遅かれ早かれ団塊世代の所有物件が大量に出回ります。つまり、住宅を必要とする人の数が減ることと併せて、大量の空き家物件が市場に出回るのです。

3.生産緑地法の指定解除による大量放出

生産緑地法という法律があります。制定されたのは、今から30年以上も前です。目的は、指定の住宅地にある農地について、宅地並みの固定資産税を貸して農地から宅地へと促すことです。ただし、指定の宅地の中でも、まじめに農業に取り組んでいる人については、これまでの通り「安い価格で農地として所有できる」ようにしました。これを「生産緑地」と言います。

実は、この生産緑地には、満了日が定められており、指定から30年間です。そして、その30年が満了する日が2022年です。ご存知の通り、制定された当時30歳だった人も、2022年には、60歳を超えてしまいます。したがって、新に生産緑地の指定を受ける方も少ないはずです。生産緑地の指定が解除されると、土地のオーナーには、住宅地並みの固定資産税がかかことなるため、2つのうち、どちらかを選ぶ可能性が高いです。

●土地の売却

●土地活用

これまで農地としての指定を受けられていたため、固定資産税が安かった。でも、その減免が受けられないのであれば、手放すか。それとも、固定資産税を賄うだけの活用をすると考えるようになります。仮に土地の売却をするようになると、市場に出回る土地が増えて、土地の値段が大きく下がります。

一方、土地活用としてアパートなどを作り始めたときは、これまで以上に物件があふれることになり、不動産自体に巨大な値下げの圧力が働くことになります。つまり、どちらを選んだとしても不動産全体には、きわめて悪い影響を与えます。それが2022年を境にして起きる不動産の見通しです。

これまで説明した3つのポイントを考えると、やはり新しくマイホームなどを購入しなくても別の方法で「一国一城の主」になることの方が賢明だとわかります。もし、毎月10万円以上もする住宅ローンがなければ、どんな生活が待っているのだろうか? そんなことを考えると、住宅会社や「昔ながらの古臭い考え方」に惑わされることはなくなります。

無駄な見栄は無意味。DIYで住宅を住み続ける選択

私自身、今後、どれだけ経済的に成功したとしてもマイホームを所有することはないです。所有すること自体が無価値であり、それは見栄以外の何物もないからです。この国は、自動車であっても、家であっても、何かを所有すると、大きな税金を巻き上げられます。であれば、どうすれば、税金を取られなくなるのか? この部分を深く追求することが、豊かな人生を歩むための秘訣です。

この記事を通してお伝えをしましたが、今後、不動産が上がる要素はどこにもありません。もちろん、東京五輪などという一時の効果を期待するのは、愚の骨頂です。長期的に考えれば、ゴミのように空き家が大量に発生して、行き場を失うでしょう。であれば、私たちは、どうすれば良いのか? それは、既存の空き家を有効活用することにつきます。

例えば、現役世代であれば、自動車などがあれば、移動に困ることはありません。ほどよい郊外にある田舎の物件を借りて、一定期間、住むことでも良いです。何十年か後、そろそろ自動車の運転も辛いと感じるのであれば、都心のマンションに引っ越すこともできますね。所有していないため、ヤドカリのように気軽に移動ができます。

また、DIY(日曜大工)などが好きであれば、中古の格安物件を購入して、自分で手直しを加えて所有することもできますね。物件の取得価格が200万円、手直しで100万円で、合計で300万円ほどで取得できたらいかがでしょうか? 数千万円のローンを組んで苦しんでいる人を横目に見ながら、好きなタイミングで、何でもできますね。

つまり、銀行や不動産会社のために生涯をささげないだけで、そこには、非常に大きな未来、チャンスがあります。もちろん、そうはいっても、あとは、それぞれの考え方によることが多いため、これ以上、申し上げることは避けておきます。人生は一度きり、これを常に考えておけば、何が賢明な道であるのか?を正しく判断できるはずです。

まとめ

  • どれだけよく考えても、マイホームを持つことは、百害あって一利なしです。
  • 所有という欲を満たすことによる代償は、人生において非常に大きな影響があります。
  • 「賃貸に支払うくらいならマイホームローンが良い」この考え方は愚の骨頂です。
  • 世の中は、仕組まれている。そして、その中で、私たちは、お金と人生のチャンスをむしり取られています。

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